Krisis properti yang melanda China sejak beberapa tahun terakhir diperkirakan server luar negeri belum akan mereda dalam waktu dekat. Lembaga pemeringkat kredit internasional Fitch Ratings dalam laporan terbarunya memperkirakan bahwa tekanan dalam sektor properti China akan terus berlanjut setidaknya hingga tahun 2025. Hal ini mempertegas kekhawatiran global terhadap stabilitas ekonomi Negeri Tirai Bambu, yang selama dua dekade terakhir bertumpu kuat pada sektor properti sebagai salah satu motor pertumbuhan utamanya.
Akar Masalah Krisis Properti
Sektor properti di China mulai menunjukkan gejala krisis sejak 2020, ketika pemerintah meluncurkan kebijakan “three red lines” guna mengendalikan utang para pengembang. Kebijakan tersebut membatasi kemampuan perusahaan properti untuk memperoleh pembiayaan baru jika tidak memenuhi ambang batas tertentu terkait utang dan likuiditas. Tujuannya adalah mencegah gelembung harga dan meningkatkan kesehatan fiskal sektor properti.
Namun, kebijakan ini justru memicu efek domino yang tidak diantisipasi secara menyeluruh. Banyak pengembang besar seperti Evergrande dan Country Garden mengalami gagal bayar dan menghadapi kesulitan dalam menyelesaikan proyek yang sudah dijual ke konsumen. Ketidakpercayaan pasar terhadap pengembang swasta pun meningkat, mengakibatkan penurunan tajam dalam penjualan rumah dan aktivitas konstruksi.
Ramalan Suram dari Fitch
Dalam laporan yang dirilis pada pertengahan 2025, Fitch menyatakan bahwa sektor properti residensial China akan tetap berada dalam tekanan sepanjang tahun ini dan kemungkinan belum akan pulih sepenuhnya hingga 2026. Faktor utama yang mendorong prediksi ini adalah lemahnya permintaan rumah baru, khususnya dari kelas menengah, serta lambatnya implementasi stimulus pemerintah yang dinilai masih terbatas dan bersifat reaktif.
Fitch juga menyoroti bahwa kepercayaan konsumen terhadap pengembang swasta masih sangat rendah. Banyak pembeli rumah yang khawatir proyek yang mereka beli tidak akan diselesaikan, mengingat banyak kasus apartemen terbengkalai yang belum terselesaikan sejak 2021. Ini menyebabkan preferensi konsumen bergeser ke properti yang dibangun oleh pengembang milik negara (SOE), meskipun pasokan dari mereka tidak mampu menutupi permintaan secara keseluruhan.
Dampak Lebih Luas terhadap Ekonomi China
Sektor properti memiliki kontribusi signifikan terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) China, yang mencakup sekitar 20–30 persen jika dihitung beserta sektor-sektor pendukungnya seperti konstruksi, bahan bangunan, dan keuangan. Oleh karena itu, penurunan berkepanjangan dalam sektor ini memberikan dampak luas terhadap pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan.
Fitch memperkirakan pertumbuhan ekonomi China pada 2025 akan berada di bawah 5 persen, sebagian besar karena lemahnya kontribusi dari sektor properti dan konsumsi domestik. Investasi swasta pun cenderung stagnan karena ketidakpastian yang masih tinggi, baik dari sisi regulasi maupun permintaan pasar.
Selain itu, penurunan nilai aset properti juga berisiko mengganggu stabilitas sistem keuangan. Bank dan lembaga pembiayaan yang memiliki eksposur besar terhadap sektor properti menghadapi potensi peningkatan kredit macet, meskipun pemerintah telah mengambil beberapa langkah untuk mencegah terjadinya krisis sistemik.
Respons Pemerintah: Masih Belum Cukup?
Pemerintah China memang telah mengumumkan berbagai kebijakan stimulus untuk menahan laju penurunan sektor properti. Beberapa kota besar mulai melonggarkan aturan pembelian rumah, termasuk penghapusan batasan jumlah rumah yang boleh dimiliki dan penurunan suku bunga KPR. Namun, efektivitas kebijakan ini masih terbatas karena masalah kepercayaan dan ketidakpastian jangka panjang masih menghantui.
Fitch menilai bahwa tanpa intervensi yang lebih tegas, termasuk dukungan keuangan langsung kepada pengembang untuk menyelesaikan proyek-proyek mangkrak, maka pemulihan akan berjalan sangat lambat. Selain itu, diperlukan reformasi struktural yang lebih dalam agar sektor properti tidak lagi menjadi sumber risiko sistemik dalam jangka panjang.
Kesimpulan
Ramalan Fitch bahwa krisis properti China akan berlanjut hingga 2025 memberikan sinyal kuat bahwa ekonomi terbesar kedua di dunia ini masih bergulat dengan tantangan domestik yang kompleks. Sektor properti yang dahulu menjadi tulang punggung pertumbuhan kini berubah menjadi sumber ketidakpastian. Dengan lemahnya permintaan, ketidakpercayaan pasar, dan stimulus yang terbatas, sektor ini diperkirakan belum akan bangkit dalam waktu dekat.
Bagi para pelaku ekonomi global, perkembangan ini patut dicermati mengingat peran sentral China dalam rantai pasok dan pasar keuangan dunia. Krisis properti China bukan hanya soal real estate, tapi juga soal bagaimana dunia menavigasi risiko-risiko baru dalam perekonomian global yang saling terhubung.